Центр за «копейки»: как застройщик получил землю около площади Победы

В конце января мэр Калининграда Александр Ярошук подписал постановление, позволяющее ООО «Центр» построить девятиэтажное жилое здание в начале Советского проспекта недалеко от площади Победы. «Новый Калининград.Ru» выяснил новые подробности, связанные с темой предполагаемого строительства.

Игры с землей

О том, что некое ООО «Центр»  намеревается возвести в начале Советского проспекта многоквартирный дом в 9 этажей со встроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, стало известно в октябре 2015 года, когда мэр Калининграда Александр Ярошук подписал постановление о проведении публичных слушаний.

Выяснилось, что компании на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:15:121613:386 (между 10-этажным офисным зданием, кафе «Солянка» и жилыми домами по ул. Уральская) площадью 0,8854 га. Разрешенный вид использования участка — «под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса».

ООО «Центр» просило изменить разрешенный вид использования участка, чтобы на нем можно было построить жилую многоэтажку.

Публичные слушания прошли в октябре 2015 года. Несмотря на то, что во время слушаний жители высказались против, комиссия по землепользованию и застройки выдала положительное заключение, поскольку уже после слушаний несколько жителей поддержали строительство на определенных условиях.

В итоге мэр подписал постановление, которое позволяет возвести на Советском проспекте жилую многоэтажку. Правда, разрешение на строительство ООО «Центр» еще не получило.

Во всей этой истории обозначился весьма любопытный нюанс — выяснилось, что земельный участок был передан ООО «Центр» в собственность за плату в размере 1,45 млн рублей в октябре 2014 года. При этом кадастровая стоимость земли превышала 64 млн рублей. Таким образом, фирма получила землю в центре города за 2,5% от кадастровой стоимости.

В ответе на информационный запрос «Нового Калининграда.Ru» глава комитета муниципального имущества мэрии Александр Зуев пояснил, каким образом «Центр» получил этот участок.

Информации о постановлении мэра № 2298 в открытых источниках нет. На сайте горадминистрации вслед за постановлением № 2296 идет документ № 2362.

История началась почти 10 лет назад, когда постановлением главы Калининграда от 4 октября 2006 года № 2298 земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:121613:33 (площадью 8596 кв. метров) и 39:15:121613:35 (площадью 3935 кв. метров), расположенные на Советском проспекте, предоставили ООО «Гостинично-торговый комплекс „Северный вокзал“» под строительство административно-торгового комплекса.

«Вместе с тем на основании ст. 34 Земельного кодекса РФ, в соответствии с утвержденным горсоветом Калининграда в 2010 году Положением „О порядке предоставления земельных участков для целей, на связанных со строительством“, компании „ГТК „Северный вокзал“ были предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:121613:367 (площадью 1315 кв. метров) и 39:15:121613:379 (площадью 2218 кв. метров) „для организации гостевой парковки и благоустройства территории соответственно“», — отмечается в письме за подписью Зуева.

Судя по данным сайта горадминистрации, выделение двух дополнительных участков произошло в декабре 2013 года.

Застройщик провел кадастровые работы по объединению ранее полученных четырех земельных участков, в результате был образован единый участок с кадастровым номером 39:15:121613:383 (площадью 16064 кв. метра). Он был поставлен на учет в апреле 2014 года, его кадастровая стоимость оценивалась в 227,3 млн рублей.

Спустя три месяца, в июле 2014 года, права и обязанности по договору аренды городских земель были переданы ООО „Центр“. Эта компания, в свою очередь, провела кадастровые работы по разделу единого земельного массива на два участка — они получили номера 39:15:121613:385 (площадью 7210 кв. метров, кадастровая стоимость 52,669 млн рублей) и 39:15:121613:386 (площадью 8854 кв. метра, кадастровая стоимость 43,939 млн рублей).

Затем ООО „Центр“ выкупило эти участки, заплатив за них по 2,5% от кадастровой стоимости. Фирма получила в собственность за 1,45 млн рублей земельный массив между новой „Солянкой“, жилым домом на Уральской и многоэтажкой, в которой находится банк „Возрождение“. Второй участок через дорогу от регионального УМВД (сейчас на нем находится парковка) ООО „Центр“ выкупило за 1,199 млн рублей.

Таким образом, земельный массив площадью 16064 кв. метра в центре города недалеко от площади Победы, Северного вокзала и регионального УМВД ООО „Центр“ выкупило в конце 2014 года за 2,64 млн рублей — фактически по цене двухкомнатной хрущевки.

Еще один «Рэдиссон»

Несколько слов об ООО „ГТК Северный вокзал“, получившем четыре земельных участка в центре города, а затем объединившем их в единый массив. По данным сервиса «Контур-Фокус», компания была образована в июне 2004 года, официальным адресом компании значился офис 509 на пл. Победы, 4а — ранее по этому адресу располагался офис инвестиционно-строительной компании «Тута строй», построившей торговый комплекс «Калининград-Плаза» на Ленинском проспекте.

Изначально в учредителях ООО «ГТК „Северный вокзал“» значилась компания с ограниченной ответственностью «Роялсон ЛТД» (Кипр), имевшая долю в размере 8200 рублей, и бывший на тот момент рядовым депутатом горсовета Андрей Кропоткин (доля — 800 рублей). Кропоткин, напомним, также являлся соучредителем «Тута строй».

Позже учредители у компании сменились — 92% доли ООО перешло бывшему директору ФК «Балтики» Виктору Зибаровскому, он же значится до сих пор генеральным директором фирмы. Оставшиеся 8% ООО принадлежат теперь Лидии Кропоткиной — маме Андрея Кропоткина.

Виктор Зибаровский руководил ФК «Балтика» в 1991 году, в настоящее время является учредителем ряда компаний. В понедельник Виктор Зибаровский оказался недоступен для комментариев.

Напомню, что компания получила первые два из четырех земельных участка еще в 2006 году. В 2008 году появился проект «освоения» этой территории — мастерская Александра Башина (в настоящее время она называется «Архпроект групп») подготовила архитектурное решение административно-гостиничного комплекса «Рэдисон-САС» по Советскому проспекту.

Участок граничит с территорией Северного вокзала, железнодорожным полотном, к нему примыкают здания проектного института, автоцентра и многоквартирные жилые дома. С запада граница участка проходит по одной из центральных магистралей города — Советскому проспекту. Также в непосредственной близости от участка находятся здания УВД, ФСБ, КГТУ, площадь Победы, торговый центр «Мега», отмечается на сайте «Архпроект Групп».

Строительство на Советском проспекте тогда предполагалось грандиозное — 14-этажный гостинично-торговый комплекс с ночным клубом, ресторанами, магазинами, бизнес-центром и скай-баром на последнем этаже.

Напомним, что отель «Рэдиссон» в Калининграде в итоге появился — в конце 2010 года четырехзвездочная гостиница была открыта в ТЦ «Кловер» на площади Победы.

«Проект разрабатывали по заказу Михаила Печерского. Однако он не пошёл — насколько мне известно, из-за кризиса 2008–2009 года ушёл иностранный инвестор, который планировал участвовать в его реализации», — рассказал корреспонденту «Нового Калининграда.Ru» архитектор Александр Башин.

43-летний Михаил Печерский — сын бизнесмена Бориса Печерского (основателя компании по производству воды «Айсберг»). В Калининграде закончил школу, КГТУ. Вместе с Кропоткиным занимался бизнесом. Затем переехал в Москву, работал вице-президентом «Альфа-Банка», затем основал АDG Group, специализирующуюся на торгово-развлекательной недвижимости (в 2014 году компания выиграла тендер Правительства Москвы на покупку 39 кинотеатров).

Андрей Кропоткин в комментарии «Новому Калининграду.Ru» сообщил, что, по его информации, на этом участке действительно планировалось строительство крупного гостинично-торгового центра, однако из-за кризиса иностранный инвестор отказался от проекта.

— Парковка в том месте, как вы сами видите, находится в не самом лучшем состоянии. И появление там гостиницы дало бы толчок развитию центра города, существенно помогло бы городу в подготовке к ЧМ-18. Однако иностранный фонд действительно вышел из проекта. Всех нюансов с передачей прав на землю другой фирме я не знаю, поскольку принимал тогда участие в ООО номинально. Хочется надеяться, что компания, которая сейчас планирует там работы, выделит этот участок на месте бывшей парковки под какое-то общественное здание, полезное для города. 

Что касается строительства жилого дома на втором участке в районе «Меги," пока сказать ничего не могу, поскольку не видел проект. Готов буду дать оценку после того, как ознакомлюсь с ситуацией. Но насколько я помню, прежний владелец участка не планировал там ничего строить — предполагалось разместить там стоянку для автомобилей.

Андрей Кропоткин, председатель горсовета Калининграда

Есть ли суслик

Теперь самое интересное — как ООО «Центр» получило в собственность «за копейки» серьезный массив в центре города и что это вообще за компания.

По данным сервиса «Контур-Фокус», компания была создана в июне 2014 года — за месяц до того, как «ГТК „Северный вокзал“» передало ей свои права по договору аренды. Уставный капитал — 10 тысяч рублей, учредители — Диана Агаева и Олег Аминов, имеющие равные доли. Генеральный директор фирмы — Олег Аминов — бывший глава Московского района Калининграда, ушедший в отставку в 2012 году.

В настоящее время Олег Аминов является заместителем генерального директор ГК «Модуль Строй-Град», которая принадлежит депутату горсовета Евгению Верхолазу. Однако сам Аминов в письменном ответе на запрос «Нового Калининграда.Ru» заверил, что его компания «Центр» к Верхолазу никакого отношения не имеет.

В ответе также говорится, что третьей стороной в договоре о переуступке права аренды городских земель всегда является городская администрация. То есть городские власти санкционировали передачу земель от ООО «ГТК „Северный вокзал“» в пользу ООО «Центр». Но ни вице-мэр Александр Зуев, ни бывший глава Московского района, а ныне соучредитель «Центра» Олег Аминов об условиях сделки не сообщили.

Самый серьезный вопрос во всей этой истории — стоимость земельного участка. По данным публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость сформированного «ГТК „Северный вокзал“» крупного земельного массива площадью в 16 с лишним тысяч «квадратов» оценивалась в 227 млн рублей. После того, как ООО «Центр» разделил участок на два, кадастровая оценка территории упала в два раза — в общей сложности два участка той же площадью 16 тыс кв. метров оценивались уже в 96 млн рублей.

ООО «Центр» получило право выкупить землю всего за 2,5% от кадастровой стоимости благодаря областному закону «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области». Однако закон позволяет выкупать по столь низкой стоимости лишь те участки, на которых имеются здания и сооружения, находящиеся в собственности претендента на землю. Причем здания эти могут быть и недостроенными, но обязательно быть в собственности. Если недостроев нет, то землю выкупить можно только по рыночной цене и на торгах.

Корреспонденты «Нового Калининграда.Ru» внимательно изучили участок между «Мегой» и жилыми домами на Уральской и никакого недостроя там не нашли. Сомнения по поводу незавершенного строительства высказывали и жители во время публичных слушаний. Однако в письменном ответе гендиректора ООО «Центр» Олега Аминова говорится, что недострой там всё же есть.

«Незавершенный строительством объект был зарегистрирован прежним арендатором земельного участка. В собственности нашего общества находится незавершенный строительством объект, который в связи с давностью строительства и малым объемом готовности в настоящее время пришел в негодность и практически разрушился. Названный „объект“ был приобретен на основании договора купли-продажи», — говорится в ответе за подписью Олега Аминова.

Что касается второго участка — автостоянки через дорогу от УМВД, по данным ООО «Центр», «в настоящее время осуществляется комплекс мероприятия по проектированию в соответствии с генеральным планом развития города».

Стоит отметить, что «Новый Калининград.Ru» интересовался якобы имеющейся незавершенной стройкой на Советском проспекте не только у ООО «Центр», но и у городской администрации. Однако внятного и адекватного ответа получено не было. Из-за отсутствия официальной информации остается предполагать, что некий строительный объект, благодаря которому владелец смог выкупить землю за копейки, существует сейчас только на бумаге. Долго ли организовать бумагу, если договор заключается практически между своими, пусть и бывшими — горвластями, бывшим главой района и компанией, имевшей отношение к депутату горсовета?

«Новый Калининград.Ru» просит считать эту публикацию официальным заявлением в прокуратуру Калининградской области с просьбой проверить законность выкупа земли в центре города за 2,5% от кадастровой стоимости.

Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru», сайт arx-project.ru