«Бывает, собак спускают»: как в регионе ремонтируются жилые памятники истории

Почти треть из 1,7 тыс объектов культурного наследия региона — обитаемы. Это многоквартирные жилые дома, построенные в основном в начале 20-го века. В Калининградской области их приводят в порядок по программе капремонта, и это, по заверениям властей, едва ли не уникальный для России случай. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» разбиралась в чем особенность работ на таких объектах.  

По словам главы региональной службы охраны объектов культурного наследия Евгения Маслова, примерно 4% из всех зарегистрированных в России многоквартирных памятников приходится на Калининградскую область, и «это очень много». В регионе их около 400, в основном в Калининграде, Советске и Черняховске.

«В подавляющем большинстве субъектов РФ отказываются проводить капремонт таких зданий по линии фондов капремонта. Только в 24 субъектах такой ремонт проводится. Но и там как правило стараются дома-памятники отодвигать на какой-нибудь 2043 год. По принципу «лучше отсрочить решение проблемы, может, она как-то саморазрешится». У нас в Калининградской области все наоборот. У нас дома-памятники имеют для фонда капитального ремонта приоритет. Они в нее в первую очередь попадают, — отметил Маслов.

Глава регионального фонда капремонта Оксана Астахова эту информацию подтвердила. В долгосрочную программу капремонта, рассчитанную на 30 лет, вошли 15,6 тыс домов. Ежегодно ремонтироваться должны около 600 жилых зданий, и 10% из них — объекты культурного наследия, то есть, они находятся в начале очереди.

«Наша программа не все включает дома. До 3 квартир туда не входят, индивидуальные жилые дома, даже если у них была долевая приватизация, тоже не входят. Поэтому наш реестр и реестр службы охраны памятников не будут идентичными. Но ежегодно из 600 отремонтированных домов 45 будет домов-объектов культурного наследия. То есть, мы понимаем, что порядка 10% ежегодно выполняются работы по таким домам. Весь период действия программы в этих домах будут проводиться ремонты», — пояснила она. Отметим, что ремонт частных домов и усадеб, внесенных в реестр объектов культурного наследия, должны осуществлять только собственники. По словам Евгения Маслова, случается это крайне редко. 

32 многоквартирных памятника капитально отремонтировали в прошлом году. В этом году работы уже заканчиваются на 3 объектах (два на ул. Коммунистической и один на Георгия Димитрова), по 36 домам подводятся торги по выбору подрядчика на проведение работ, ремонты еще 46 объектов находятся на стадии проектирования.

Основной критерий очередности в программе — год постройки, а не статус памятника, отмечают в фонде капремонта. «Без разницы памятник или нет, на первоочередность влияет год постройки. У нас памятник культурного наследия и дом, который не включен в реестр, но имеет год постройки, допустим, 1913 будут в равных позициях биться за первоочередность», — говорит Астахова.

По ее словам, в фонд поступает много заявлений от жителей области с просьбой актуализировать информацию о годе постройки их домов и приблизить начало работ. «Нужно принести любую справку из любого архива, чтобы была печать и ссылка на достоверный источник. И если есть подтверждение года постройки — все, он при ранжировании учитывается и там будет иной уже срок проведения ремонтных работ. Мы советуем всем собственникам — если есть предположение, фотография, на которой указан год, предположение, что вот такие барельефы делались, допустим, с 13 года по 23-й, ссылки этой достаточно или печати для того, чтобы установить, что это хотя бы 23 года дом, а не 45-го. Мы здесь лишней бюрократии не разводим. Любой документ квалифицированной организации либо фотофиксация подходит. Это закладной кирпич бывает в подвале, черепица, на которой год указан, достаточно этого. Выйдут наши специалисты, фиксируют — все. Мы здесь не будем: „Принесите справку, чтобы была справка о том, что это справка“, нет. Берем любой источник, потому что мы наоборот приветствуем, чтобы эти дома в первую очередь ремонтировались», — отметила глава фонда.

Информацию о проценте износа дома тоже лучше актуализировать. В паспортах многих зданий эта цифра не менялась лет 20. «Лучше заказать новый паспорт. Есть разница, будет ли процент износа 18, или он будет, извините, 68, — советует калининградцам Астахова. — Собственники на общем собрании должны принять решение, заказать новый паспорт, уточнить новый износ и принести нам».

Дом, внесенный в реестр объектов культурного наследия нельзя просто признать аварийным и снести. То есть, можно, конечно, но за это предусмотрена уголовная ответственность. Власти Зеленоградска, которые готовятся отправить под снос 23 исторических дома рискуют — один из них является памятником. По словам Евгения Маслова, здания можно и спасти — нужно проверить их на принадлежность к объектам культурного наследия.

Стоимость капремонта объектов культурного наследия в среднем на 30% выше, чем в случае с обычными домами. Но жители их платят в качестве ежемесячного взноса в фонд все те же 5,9 рублей с «квадрата». «У нас это унифицированный тариф, он не дифференцируется. Мы когда рассчитывали единый для всей области тариф, все это в совокупности рассчитывали. Общая потребность фонда делилась на площади и так выявлялся единый тариф для области. Люди должны находиться в равных условиях вне зависимости от того, в каком доме они проживают», — пояснила Астахова.

При этом она подчеркнула, что учет средств ведется по каждому конкретному дому и единый тариф при более дорогом ремонте не означает, что средства будут вытащены из карманов жителей соседних домов. «Сегодня да, эти деньги заимствованы. Но они будут возвращать их. Просто возвращать будут дольше», — пояснила она.

В теории минимальную сумму взноса могут добровольно увеличить и сами жители многоквартирного дома. Например, если вместо ремонта они хотят реставрацию каких-то элементов, с использованием более качественных материалов и привлечением специалистов-реставраторов.

Дело в том, что капремонт по программе фонда работ по реставрации не предполагает. «То, что находится на конструктиве здания, декоративные элементы, барельефы, их восстанавливаем. Но не проводим их реставрацию. Реставрационные работы это дорогостоящие материалы, специалисты, лицензия. Это особый вид работ, которым мы в рамках программы не занимаемся. То, что находится на конструктивном элементе зданий мы восстанавливаем путем капитального ремонта», — пояснила Астахова.

Яркий пример — дом № 51 на ул. Георгия Димитрова. Уже начав работы, подрядчик обнаружил, что здание когда-то украшали два каменных льва. Одна из скульптур была почти полностью разрушена, вторая обезглавлена. Восстановить их за счет средств фонда не представлялось возможным. Как пояснила Астахова, это было бы «нецелевое использование средств», потому что работы «не продлевают эксплуатационные характеристики здания». Поэтому подрядчик сделал это за свой счет, по старым немецким фотографиям, хотя и не был обязан. Так что этому дому, считайте, повезло.

Случаев, когда собственники решились увеличить ежемесячный платеж ради проведения реставрации в регионе, разумеется, еще не было. «На сегодняшний день все собственники согласны с тем форматом, в котором мы проводим ремонт», — сказала Астахова.

Капитальный ремонт по программе предусматривает не только фасадные и кровельные работы. Ремонт внутридомовых коммуникаций в этом году запланирован в 260 домах довоенной постройки (имеются в виду не только памятники). Конструктивные элементы зданий в программе ранжированы в зависимости от нормативного срока эксплуатации. Крыши чаще всего идут в начале списка именно потому, что их эксплуатационный срок относительно невысок.

Ремонтом таких зданий по линии фонда занимаются всего 7 компаний-подрядчиков, внесенных в реестр. В прошлом году одна компания была из него исключена за срыв работ. У специалистов должны быть специальные допуски к работе на объектах культурного наследия и им приходится держать этих специалистов в штате. При этом гарантии, что они всегда будут обеспечены работой нет, так что бизнес это рисковый, считают в фонде.

Дополнительные риски связаны со внезапно возникающими изменениями изначального проекта. Например, ту же штукатурку с фасадов домов проектировщики откалывать не обязаны, так что когда на объект выходит подрядчик его ждет немало разнообразных сюрпризов. Соответственно, меняется и смета работ, но превышать изначальную сумму контракта она не может.

«То есть, выходя на конкурс, подрядчик должен знать на что он идет. И если вдруг не в рамках контракта необходимо будет что-то доделывать — это его уже будут проблемы, его риски, с которыми он идет на конкурс. Он также должен понять, когда он идет на конкурс — готов он за эти деньги сделать описанный объем работ», — отметила глава фонда.

В доме на ул. Комсомольской, 33 возникла необходимость восстанавливать балконы. Это общая проблема для довоенных зданий, а их в программе 70%. «Все эксплуатационные характеристики у них уже, конечно, вышли. И если мы видим, что необходимо усиление конструкции — делаем усиление. Если износ уже не поддается никаким восстанавливающим мероприятиям, то мы демонтируем плиту и монтируем новую. Реконструкцию нам жилищный кодекс позволяет проводить», — говорит Астахова.

Еще одна проблема — бесконечные пристройки и перестройки, которые делают жители старых домов, несмотря на охранные обязательства. Выходя на объект, строители сталкиваются с самыми разнообразными «бонусами» — заложенными «лишними» окнами, достроенными мансардами, перенесенными входными группами, пристройками во дворах, и так далее. Мирным путем договориться удается примерно с половиной собственников. Остальных сносить, переделывать и иными способами возвращать зданию первозданный вид приходится в судах.

«В доме на Комсомольской человек мансарду расширял. Сейчас получил протокол по полному демонтажу того, что было незаконно достоено. Плюс протокол, штраф. Сигнал поступил, мы выехали, проверили. Человек, я понимаю, реально пострадал. Но надо же думать что делаешь», — вспомнил один из последних таких случаев Маслов.

«Работа с населением» иногда доходит едва ли не до вооруженных конфликтов. Бывают случаи, когда собственники просто отказываются от проведения уже отторгованных работ. «Я сама в шоке, но бывает. И не пускают на работы, бывает, собак спускают, — говорит Астахова. — А бывает, как в последнем случае — приходят две соседки, обе живут на верхнем этаже. У них должны начать работы 1 апреля. Одна говорит: „А вы знаете, у меня дочь приезжает, поэтому давайте над моей квартирой вы начните 1 мая, а у нее приезжают родственники в июне, а у нее начнется 1 июля“».

С жильцами в таких случаях приходится все же договариваться и менять графики проведения работ. Иначе люди просто не пустят строителей в квартиры. Хотя закон позволяет фонду просто развернуться и отложить ремонт такого несговорчивого дома в долгий ящик. «Конечно, можем. Есть протокол, отказались — до свидания. Но я понимаю, что у всех разный характер, разное видение всего. И если мы так будем делать, то 30% домов у нас останутся без ремонта», — пояснила глава фонда.

Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru» и пресс-служба правительства Калининградской области