Прошедший в мае в Калининграде урбанистический форум «Среда для жизни», напоминание о котором до сих пор можно встретить на каждом втором стенде в городе, по сути, состоял из двух частей. Были «Городские выходные» — пикник для горожан, о котором уже много говорилось и писалось. И была деловая часть — собственно, сам форум в областном драмтеатре, где в течение пяти часов разномастные эксперты в строительстве, урбанистике и экономике рассказывали, как делать хорошо и как не делать плохо. «Недвижимость Нового Калининграда» с четырёх сессий форума отобрала наиболее запоминающиеся выступления и тезисно публикует их в двух частях. Итак, сегодня — Александр Плутник, Татьяна Полиди, Эллиот Эйзенберг и Джефри Морган рассказывают, как жильё и городская среда меняют экономику города.
Александр Плутник, глава ДОМ РФ (бывшее АИЖК)
О хрущёвках и новых стандартах
Если говорить о переходе к 120 млн квадратных метров жилья в год, то в России за следующие 6 лет будет построено практически 800 млн квадратных метров жилья, из которых половина — это многоквартирное жилье. Эта совокупность должна задать новое качество.
Завершена разработка стандартов комплексного развития территорий, которые предполагают многообразность функций в рамках реновации или в рамках комплексного освоения земельных участков, чтобы иметь возможность создать новые функции и новое качество, о котором я говорил. Сейчас мы совместно с Минстроем делаем первый шаг по подготовке обязательных документов к применению — СНиПов и сводов правил на основе разработанных КБ «Стрелка» стандартов. Эту работу мы завершим в течение года.
Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
О капитализации жилья и экономике городского развития
Мы не привыкли смотреть на жилье и городскую среду как на экономический фактор, а эти активы играют важную роль в развитии городской экономики и экономики стран в целом.
Главным трендом последних 10–15 лет в России стало фантастическое ускорение темпов жилищного строительства. Это сопровождалось весьма позитивным фактором развития жилищной сферы, а именно — повышением доступности жилья. В зарубежных агломерациях наблюдалась обратная ситуация — сокращение темпов ввода жилья и снижение доступности.
Это не значит, что там ситуация с доступностью жилья хуже, это говорит о другой стадии развития.
В крупнейших российских агломерациях есть как централизованное градостроительное освоение пространства, так и децентрализованное, когда многоэтажная застройка появляется на периферии. Это приводит к дисбалансам в градостроительной среде, выраженным в создании ареалов повышенной плотности жилой застройки там, где они не так желательны, и, наоборот, ареалов неиспользованной территории, причем как в центральных, так и в пригородных зонах.
Мы изучили развитие инвестиций в городскую инфраструктуру и среду как долю от ВГП (валовой городской продукт). Половина агломераций показала относительно приемлемый показатель инвестиций (более 5%), но в абсолютном выражении этого все равно недостаточно. За последние 7 лет в реальном выражении расходы местных бюджетов на благоустройство и ЖКХ центральных городов агломераций сократились. Во многих городах — это менее 1000 рублей на душу населения в год.
Ещё один важный показатель — капитализация жилищного фонда. Только капитализация общего жилищного фонда Москвы составляет 55 трлн рублей, что примерно 60% ВВП России. Объем этих активов и их роль в российской экономики довольно существенны. В реальном выражении около половины агломераций снизили показатели капитализации жилищного фонда за 2010–2015 годы.
С точки зрения развития застроенных территорий градостроительный потенциал крупнейших российских агломераций составляет более 1 млрд квадратных метров жилья, при том что общий жилищный фонд России — порядка 3,5–3,7 млрд квадратных метров жилья. Существующие используемые территории крупнейших российских агломераций обладают существенным градостроительным потенциалом, и они не нуждаются в поиске дополнительных источников для расширения территорий.
Эллиот Эйзенберг (США), доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости
Об инвестициях в города и отношении к застройщикам
Люди переезжают в города по многим причинам — за работой, культурой, спортом.
Сейчас у людей возможностей больше, чем
Местным властям нужно привлекать корпоративные инвестиции, инвестиции государственные и личные инвестиции людей в развитие местного сообщества. Если вы добьетесь этого, ваш регион станет желанным для людей, местом, куда они хотят переехать. Это касается всех городов — больших и маленьких, никто не исключен из этого, никто не освобожден от этого требования, вам нужно следить за городской средой, за потребностями жителей, работодателей и за демографией. Даже если население стареет или сокращается, всё равно вы должны делать всё возможное для того, чтобы максимально использовать имеющийся в вашем городе потенциал.
Чтобы построить хороший город, власти должны снижать риски для бизнеса, для предпринимателей. Все предприниматели должны понимать, каковы правила игры. Стройте все типы жилья: дорогое, дешёвое, многоэтажное, малоэтажное — всё то, что нужно рынку. Если вы хотите создавать рабочие места в вашем местном сообществе, убедитесь, что вы строите достаточно жилья. Если вы будете приглашать к себе специалистов, а жилья будет недостаточно, то рост вашего города будет сдерживаться.
Относитесь к строителям, как к любым другим бизнесменам. Строительные компании — это очень важные люди для вас, не заставляйте их платить за новые школы, за новые детские сады — это ваша ответственность как представителей местных властей.
Город должен развиваться динамично. Каждые 20–30 лет вы можете сносить старое жилье и строить два новых.
Джеффри Морган (США), архитектор, эксперт в сфере недвижимости и редевелопмента
О развитии микрорайонов
Я хочу рассказать о регенерации, об оживлении городского пространства с фокусом на микрорайоны. Доступное жилье — это очень важный фактор экономической устойчивости такого рода районов. Например, район
Модель такого микрорайона — это смешанное использование, которое распространяется на сетку небольших кварталов. В шаговой доступности должны быть публичные места, парки, работа, магазины, школы. И, конечно, в таких районах должно быть доступное жильё разного типа. В центре — более плотная и высотная застройка, на периферии — меньшей этажности и плотности. Вы должны быть в состоянии спокойно перемещаться между этими районами с помощью общественного транспорта, пешком или на велосипедах. Все ключевые места должны быть в 5–7 минутах шаговой доступности.
Эта модель работала на протяжении веков, люди живут микрорайонами, сообществами, и эти микрорайоны переплетаются. Я уверен, что и в Калининграде мы можем найти
В
Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, средадляжизни.рф