«Стройка неизбежна»: как градосовет раскритиковал, а затем одобрил апарт-отель в Светлогорске

На прошедшем областном градостроительном совете повторно представили проект апарт-отеля на полтысячи номеров на ул. Верещагина в Светлогорске. Два корпуса пятиэтажной гостиницы апартаментного типа с поликлиникой и подземной стоянкой инвестор планирует построить на месте пансионата «Балтика». На соседнем участке тот же застройщик реконструирует отель «Русь». Архитекторы посчитали новый апарт-отель неуместным и чересчур массивным для этой части Светлогорска, но после полуторачасового спора и пламенной речи инвестора проект всё равно одобрили. За дискуссией, в которой неожиданно поднялся вопрос функции градостроительного совета, внимательно следила «Недвижимость Нового Калининграда».

Проект апарт-отеля на месте «Балтики» презентовали повторно. В августе градостроительный совет отправил его на доработку, предложив авторам «облегчить» форму и разделить или развернуть объект, а также проработать транспортную схему с ГИБДД.

Инвестором выступает хозяин большой стройки по соседству, на месте отеля «Русь» — «Калининградский торгово-строительный холдинг» Александра Качановича, известного калининградцам попыткой строительства апарт-отеля на склоне в Светлогорске и застройкой территории «Рыбной деревни-2». Сейчас застройщик ведёт переговоры о размещении в новом объекте отеля сети Accor (к ней относятся также гостиницы «Меркьюр» и «Ибис» в Калининграде). Во многом именно решение о привлечении сетевого оператора повлияло на итоговое положительное решение градостроительного совета.

В новой версии проекта архитекторы несколько изменили монотонные фасады — добавили арки для прохода во внутренний двор и вертикальное озеленение. Оно, как пояснила автор проекта Елена Синилова, «моделирует эффект вилловости, присущий Светлогорску». Также архитекторы отказались от вставок с псевдофахверками и скатными крышами. В остальном проект остался таким же: два пятиэтажных корпуса на 520 номеров, подземная автостоянка на 265 машиномест, коммерческие помещения и частная клиника на первых этажах зданий.

Улицу Верещагина предлагают расширить за счёт тротуара и сделать двусторонней, перенеся пешеходную зону ближе к зданию. Основной подъезд к отелям должен осуществляться через Балтийский проезд с кольцевым разворотом на пересечении с Верещагина.

Транспортная схема — это первое, но не единственное, к чему возникли вопросы у участников градосовета. «Уже сегодня нагрузка на Верещагина очень большая. Расстояние между красными линиями там — 12 метров, и, на мой взгляд, реконструкция, чтобы превратить её в полноценную двустороннюю улицу, невозможна в принципе. Поэтому, когда я подписывал проект организации дорожного движения с улицы Балтийской, подразумевал, что это будет не картинка, чтобы пройти градосовет, а полноценная схема, чтобы два этих гостиничных комплекса в сумме под тысячу номеров использовали именно это направление движения», — отметил глава администрации Светлогорска Владимир Бондаренко. По его мнению, «если очень хорошо постараться», то Верещагина будет односторонней с возможным исключением для туристических автобусов. Чиновник предложил остановиться на транспортной схеме, проработать её более детально и обсудить ещё раз.

«Тут больше соображений не по предложенным решениям, а именно по тем вопросам, которые сейчас затрагиваются. По ёмкости объектов, по организации транспорта. Это, по сути дела, те вопросы, которые должны решаться на ранних стадиях. Это территориальное планирование, нормирование. Генеральный план же есть. Генеральным планом предусмотрена зона и размещение в этой зоне определённых объектов определённых параметров. Застройщик это сделал. И, получается, выяснилось, что работать они не могут, потому что надо ещё дополнительно сделать то и то», — высказался глава областного отделения Союза архитекторов Петр Черненко, согласившись с необходимостью проработки транспортной схемы и невозможностью организации двустороннего движения по ул. Верещагина. Он предложил привлечь специалистов по транспорту, чтобы решить этот вопрос.

«Объект большой, по площади он занимает территорию больше, чем планируемый корпус „Руси“, сопоставимую с „Янтарь-холлом“. Она должна быть обеспечена возможностями подхода-подъезда, она должна вписываться в среду», — отметил Черненко.

В целом, архитекторы отнеслись к новой версии проекта скептически, отмечая, в частности, что особых изменений по сравнению с прошлой, непринятой, нет, а есть вопросы по поводу массивности и общей неуместности подобных размеров комплекса в этой части Светлогорска.

«Эта земля и это место такого количества и такой нагрузки не переварят. По-моему, это очевидно всем. Ну не влазит сюда такое количество метров квадратных. Абсолютно очевидно. Нет, втиснем во чтобы то ни стало. Ну не получается!», — заявил Сергей Гулевский. Раскритиковал он и идею реконструкции Балтийского проезда, где преимущественно расположены частные дома, заметив, что их владельцам будет нелегко жить на улице с оживлённым движением.

«Хотя вроде как берёшь отдельно объект — ну вроде симпатично, — а когда смотришь в контексте окружающей застройки — полное несоответствие», — добавил архитектор.

«У меня тоже двойственное отношение к этому объекту. Вроде сам по себе проект очень приятный, но мы все можем себе честно сказать, что он в таком объёме, в таком масштабе не для этого места точно. Такие крупные объекты на побережье диссонируют, нарушают эту среду, а в данном случае они еще и создают большие транспортные и не только транспортные, а ещё и инженерные проблемы. С водопроводом, канализацией там будут проблемы. ГПЗУ мне кажется странным, откуда здесь вообще взялось 5 этажей? Мы же люди взрослые, мы понимаем, что эти цифры там появляются не случайно, — поддержал Гулевского Олег Копылов, припомнив, что Наталья Васюкова (экс-глава агентства по архитектуре и градостроению — прим. „Нового Калининграда“) обязала его в Калининграде на ул. 9 Апреля проектировать четырёхэтажное здание в окружении многоэтажек. — А здесь вдруг в курортном городе, где трёхэтажная застройка, 5 этажей спокойно. Где логика? Откуда это появляется? Возможно, эта ошибка находится там, в ГПЗУ, где разрешили пятиэтажную застройку, вот отсюда мы сейчас начинаем получать эти проблемы».

По мнению Андрея Денисова, проблема даже не в самом комплексе, а в размере участка. Был бы участок больше — был бы комплекс ещё больше, предположил Денисов. Он предложил не давать в дальнейшем застройщикам «такие огромные участки», а в этом случае — попробовать развернуть один из корпусов (то же предложил ранее Олег Копылов).

«С самого начала постановка регламентная, что там есть и может быть, с самого начала была ошибочной. И теперь мы смотрим — и что с этим делать? Непонятно. В идеале этот участок надо было разбивать на 5 участков, и всё бы получилось. Нагрузка на этот участок просто сумасшедшая — и ландшафтная, и технологическая, и транспортная», — высказался Олег Васютин. И предложил подумать, как ещё можно доработать существующий проект, чтобы уменьшить его монолитность — например, использовать разную облицовку для каждой секции или попробовать «сделать какую-то разноэтажность».

«Есть варианты, но насколько заказчик пойдет на эти изменения, непонятно. Градосовет, конечно, должен высказаться, но проблема с самого начала в принятии решения — по этажности, по территории и вообще. В стратегии. Мы и дальше будем такие монолиты строить или это последний? На самом деле на градосовете как раз эти должны вопросы возникать. Это последний или продолжится?», — заключил архитектор.

Основным защитником проекта выступил советник губернатора Вячеслав Генне. Точнее, он раскритиковал позицию участников градосовета, критикующих проект. Генне заявил, что представленный проект сопоставим по высотности с «Русью», что застройщик «не просит ни дополнительной этажности, ни отступов от границ, но при этом у каждого своё мнение, как это могло бы выглядеть».

«Насколько мы можем, в общем-то, личное мнение своё распространять, оценивать эту нагрузку на улицу Верещагина, если это соответствует нормам? Были предложения сделать проект из нескольких корпусов, но логика инфраструктуре гостиничной противоречит. Наверное, это тоже не будет интересно заказчику», — заметил он.

Советник губернатора также добавил, что сейчас Балтийский проезд физически, по сути, отсутствует — там несколько типов покрытия и им почти никто не пользуется, поэтому реконструировать его надо обязательно.

Заодно он предложил «провести муниципальный контроль и подвигать заборы» частных домов на Верещагина: «У меня такое впечатление, что большая часть из них не соответствует кадастровым границам этих коттеджей. И она [улица Верещагина] вполне могла бы быть как минимум двусторонней. Понятно, что маневрирование и скорость должны быть ограничены в каком-то смысле, там должны быть какие-то технические средства, чтобы не гоняли, и она, наверное, должна быть в плитке, чтобы было тактильное ощущение от нее как от пешеходной зоны».

Так как обсуждение окончательно вышло за рамки архитектурных достоинств и недостатков проекта, защитить свой будущий апарт-отель решил инвестор Александр Качанович. Он сообщил, что сейчас есть тенденция на укрупнение гостиниц и что крупные операторы отели меньше 100 номеров «не рассматривают в принципе» (у запланированного апарт-отеля их более 500).

«Мы понимаем, что эта тенденция есть, она будет, она продолжается, и на сегодняшний день Светлогорск крайне востребован туристами. Мы предусмотрели возможность строительства действительно крупного гостиничного комплекса, причем настолько крупного, что сочетание двух этих комплексов — и на „Руси“, и на „Балтике“ — оно, конечно, создаст своего рода туристический кластер», — сказал Качанович.

Застройщик добавил, что готов за свой счёт и спроектировать, и реконструировать ул. Верещагина и Балтийский проезд, готов «в очередной раз» оплатить проект организации движения в город и собрать рабочую группу по этому вопросу, лишь бы проекту дали добро.

«Мы ни на одном участке даже наполовину не подобрались к максимальным коэффициентам плотности застройки, возможной посадки и так далее. Мы не просим никаких отклонений в части высотности, отступов и так далее. Всё идёт строго в соответствии с градостроительными регламентами, — продолжил он, напомнив, что в проекте предусмотрено строительство частной поликлиники. — Мы не просим никаких превышений, никаких отклонений — строим гостиницу, перевыполнили все нормативы по парковочным местам, готовы со своей стороны выполнить любые реконструкции всех дорог, которые осуществляют непосредственный подъезд к комплексу, строим социальный объект, строим санаторно-поликлиническую функцию, развлекательную, SPA и прочую. Если у вас нет особых замечаний к архитектурно-фасадным решениям... я в них ничего не понимаю и доверяю вам как архитекторам. Я просто немножко не понимаю, в чём тогда суть развития курорта и как мы планируем привлекать всё большее количество туристов, если на участках, в которых создана среда в советское время, и создана не самым лучшим образом, мы с привлечением архитекторов строим гостиничную функцию, то... ну что тогда другое? Разбить на частные дома и продать, чтобы там было 20 новых особняков и все ходили радовались, но при этом нам все туристы, которые приезжали, говорили, что в Светлогорске некуда пойти и негде остановиться? И в итоге весь частный сектор, все квартиры сдаются вместо того, чтобы люди жили в нормальной гостинице, в нормальных гостиничных номерах».

По словам Качановича, под гостиницу Accor отдаётся корпус, выходящий на Верещагина, и строить сегодня отель меньше 200 номеров невозможно : «Ни одна сеть к тебе не придёт, не получишь правильной звёздности, не получишь той рентабельности и не будет того эффекта для города».

«Поверьте, это не наша прихоть, и поверьте, что 25 тысяч квадратных метров недвижимости, которые здесь на самом деле есть, на двух с небольшим гектарах земли — это вообще абсолютно не выжатая посадка. Ничего сверхъестественного здесь нет. ГПЗУ позволяет сделать намного больше. Почему мы настаиваем, просим утвердить нам этот проект или сказать: „Вот, разверните тот корпус передний“. Мы его развернём, проблема не в этом. Просто пустите нас дальше, потому что мы сейчас начали реализацию объекта на „Руси“, и мы бы очень хотели плюс-минус в эти же сроки начать реализацию объекта на „Балтике“, чтобы то неудобство, которое будет испытывать город в течение года-полутора, совместить и сделать разово по двум объектам, а не растягивать это удовольствие, по полгода обсуждая и приходя к возможным вариантам, — открыл перспективы инвестор. — Получается, что, к сожалению, время идёт, мы сдвигаем сроки, ухудшаем инвестиционную составляющую проекта. Мы могли бы за полтора года выполнить все сложные работы и избавить Светлогорск от такой стройки. А стройка в любом случае неизбежна, потому что есть объект, который морально устарел, который необходимо доводить до какого-то современного и понятного состояния».

После выступления Качановича позиция некоторых участников градосовета изменилась — повлияла то ли неизбежность стройки, то ли готовность застройщика выполнить почти любые архитектурные требования, то ли «тенденция на укрупнение гостиниц» и контракт с Accor, то ли всё это вместе.

«Мы всё равно не способны, мы не сможем сдержать тенденцию на укрупнение форм, — признал Олег Васютин и предложил всё-таки поработать над фасадами. — Варианты есть, но принципиальную посадку я согласую».

Пётр Черненко согласился, что если снижение этажности приведёт к потере сетевой гостиницы, а разворот корпуса — к снижению числа парковочных мест на подземной автостоянке, то, возможно, от этих требований имеет смысл отказаться.

«Вообще все обсуждаемые проблемы — они практически не относятся к заказчику. Это вопросы нашего территориального планирования, вопросы нашего нормирования. Заказчик соблюдает все, что ему предписано. Я бы высказался сейчас за то, чтобы конкретные рекомендации какие-то дать заказчику, сказать, что да, окей, проект согласовывается с учётом таких-то изменений», — высказался он.

Глава агентства по архитектуре и градостроению Вера Касьянова не согласилась, что проблема заключается в территориальном планировании, заметив, что при разрешённых ПЗЗ пяти этажах она насчитала в проекте шесть.

«Шестой этаж у нас представлен эксплуатируемой кровлей, на которой проектируется ещё дополнительно помещение. Поэтому, возможно, объект и смотрится таким большим и, может быть, где-то неуместным», — пояснила она.

Архитектор Елена Синилова заверила, что этажей на самом деле пять, просто на изображениях кажется, что шесть, из-за дополнительных террас на крыше.

«У нас сейчас ПЗЗ Светлогорска будут в разработке — посмотрим и этот вопрос. Возможно, снизим этажность до четырёх», — задумалась Касьянова.

В процессе завязавшегося спора выяснилось, что этажей действительно пять, но верхний имеет высоту не 3 метра, как остальные, а 5,8 метра и к тому же в номерах есть дополнительные выходы прямо на крышу.

«Принимать решение будет агентство в итоге, — напомнил автору проекта главный архитектор области Евгений Костромин. — Если есть у агентства сомнение, что у вас пять этажей, это будет в их компетенции вас ограничить».

В итоге Касьянова выступила против одобрения проекта из-за вопроса с этажностью. Остались при своём мнении архитекторы Сергей Гулевский («Доводы инвесторов убедительны, но сиюминутны»), Андрей Денисов («Хотел бы посмотреть, как будет развёрнут корпус») и Олег Копылов («Уменьшил бы здания и проработал как следует транспортную схему»).

В поддержку апарт-отеля, «исходя из логики не архитектуры, но справедливости», выступил Вячеслав Генне. Также одобрил проект глава региональной Службы охраны памятников Евгений Маслов. Решающим стало мнение представителя ГИБДД Романа Луценко, поддержавшего строительство объекта «при условии реализации реконструкции дорожной сети в тех условиях, как предлагается проектом».

«Надо будет доработать решения по этажности и предоставить паспорта фасадов. На этой стадии попробуем отрегулировать рекомендации, которые даны по фасадным решениям. Большинством голосов после длительного обсуждения проект принят к дальнейшей проработке», — подытожил Евгений Костромин.

А это значит, что жителям Светлогорска пора готовиться к новой большой стройке, результатом которой станут два гостиничных комплекса, на две трети состоящие из апартаментов.

Текст: Татьяна Зиберова, изображения предоставлены пресс-службой правительства Калининградской области