Суздальский лес после приватизации подорожал почти в 5 раз
02 февраля 2021, 10:35
Кадастровая стоимость приватизированной компанией «Прямые инвестиции» половины Суздальского леса общей площадью 4,2 га выросла в 4,5 раза — с 13,6 до 61,4 млн руб. Соответствующие данные внесены в кадастровую карту Росреестра.
Пока этот земельный массив (на тот момент разделенный на три земельных участка) был в собственности государства, его кадастровая стоимость составляла 64,6 млн руб. Потом глава управления Росимущества по Калининградской области, а теперь вице-премьер областного правительства Наталья Сибирева организовала аукцион по передаче в аренду данной земли. Аукцион с минимальным превышением стартовой цены выиграла компания «Прямые инвестиции». Она возвела на полученных участках три постройки под видом спортивных сооружений и получила право выкупить землю у государства без торгов по кадастровой стоимости. Затем компания заказала оценку земли у калининградского оценщика Анастасии Есиной, и та написала три отчета, которые показывали, что кадастровая стоимость земли должна быть снижена в 5 раз — до 13,6 млн руб. На основании данных отчетов комиссия калининградского управления Росреестра снизила кадастровую стоимость земельного массива в 5 раз, и по этой сниженной стоимости земля была выкуплена у государства. В Росимуществе не стали оспаривать результаты оценки Есиной. Потом почти сразу компания «Прямые инвестиции» перешла к собственность депутатам-застройщикам Валерию Макарову и Евгению Верхолазу.
Решение комиссии Росреестра по переоценке госземли перед приватизацией на основании отчетов оценщика Есиной (в последних колонках — перовначальная оценка и новая оценка).
Затем губернатор Антон Алиханов изменил генплан в части перевода Суздальского леса под общественно-деловую застройку, и власти приступили к изменению правил землепользования и застройки для перевода земли в зону, где разрешается строительство жилья, но местные жители выступили резко против, а экологи нашли на территории зеленой зоны краснокнижных жуков. Поэтому областные власти были вынуждены отложить рассмотрение вопроса разрешения строительства жилья в зеленой зоне.
В конце 2020 года три участка «Прямых инвестициий» были объединены в один, и во второй половине января у него появилась новая кадастровая стоимость — 61,4 млн руб, сопоставимая с кадастровой стоимостью до предпродажной переоценки.
«Новый Калининград» изучил отчеты об оценке, по которым проводилось снижение кадастровой стоимости половины лесного массива перед приватизацией (они опубликованы в базе Росреестра). Оценщик Есина не смогла найти в Калининграде в продаже земли сопоставимой категории (спорта), и поэтому выбрала для оценки аналоги из других категорий. «Новый Калининград» смог идентифицировать 4 из 6 аналогов, подобранных Есиной. Все они находятся значительно дальше от центра, чем Суздальский лес (иногда за пределами города), а их цена продажи в объявлениях значительно (в большинстве случаев в разы) ниже кадастровой стоимости. Высчитав среднюю стоимость квадратного метра земли в объявлениях о продаже участков, Есина снизила ее на «понижающий коэффициент» (составил от 0,2 до 0,7), так как земли для спорта должны стоить дешевле, и вышла на цену земли, которая почти в 5 раз меньше, чем дала единая госоценка для тех же земель населенных пунктов.
В разговоре с «Новым Калининградом» Есина отметила, что на резкий рост кадастровой оценки после приватизации земли по ее отчетам могло повлиять изменение характеристик участка, в частности, объединение трех участков в один массив. Почему госоценка и новая оценка земли почти совпали, а вместе они сильно отличаются от ее предпродажных оценок Есиной, оценщик предложила обсудить после появления в открытом доступе нового отчета об оценке.
