«Кот в мешке»: что не так с обсуждением новых Правил застройки Калининграда

Администрация Калининграда выделила 10 дней на сбор предложений от жителей и организаций по поводу новых Правил землепользования и застройки областного центра, регламентирующих назначение тех или иных участков в городе, а также этажность, сохранение скверов и прочих важных для жителей моментов. Как утверждают представители общественности, за столь короткий срок досконально изучить ПЗЗ невозможно. «Новый Калининград» обратился за экспертной оценкой документа к калининградским архитекторам.

Новые Правила землепользования и застройки разрабатывались компанией «Геоконсалтинг» из Казани. В 2023 году подрядчик стал победителем электронных торгов на право разработать ПЗЗ, снизив начальную цену контракта с 1,6 млн рублей до 862 тысяч. Деньги выделялись из областного бюджета. Обсуждения новых ПЗЗ проводятся с 31 октября по 28 ноября, при этом предложения от жителей и организаций принимаются только до 18 ноября.

По идее, горвласти сами должны были собрать жителей и объяснить им, как говорится, «на пальцах», что конкретно планируется изменить в каждом конкретном дворе или городском общественном пространстве. Такой формат встреч назывался публичными слушаниями, на которых можно было задать разработчикам и властям интересующие вопросы, получив ответы из первых уст.

Однако власти предусмотрели другой формат — заочные общественные обсуждения. Их придумали в «ковидные» времена, чтобы соблюсти карантинные требования. Пандемия коронавируса закончилась, а формат общения с горожанами в заочной форме так и остался. Что, вероятно, весьма удобно для властей, которые в последнее время не торопятся встречаться с горожанами лицом к лицу, как минимум при выяснении сложных тем.

«С момента публикации материалов до конца принятия замечаний — всего несколько дней. Уже несколько человек посмотрели свои районы и обнаружили участки с повышением высотности», — рассказал общественный активист Александр Панфилов. По его мнению, горожанам стоит самостоятельно заняться изучением ПЗЗ, а именно — сравнить прежнюю карту зонирования с новой, чтобы вдруг через год у людей во дворе не появилась стройка и чтобы люди могли заранее выразить своё мнение на этот счёт. При этом, как полагает общественник, даже профессионалу нужно немало времени, чтобы сравнить карты и понять, какие изменения вносятся в ПЗЗ.

Изучить новые ПЗЗ можно на сайте мэрии. Там представлены градостроительные регламенты, карты градостроительного зонирования, зон с особыми условиями использования территорий и границ, требования к внешнему облику фасадов зданий и т.п. Самое, наверное, важное, на что нужно обратить внимание, — карта градостроительного зонирования. Если вы не хотите, чтобы в сквере у вашего дома внезапно появилась точечная застройка, стоит внимательно изучить карту и сопоставить указанные на ней индексы с таблицей в самом тексте ПЗЗ. Например, индекс Ж-3 означает малоэтажную застройку до четырех этажей включительно. Но чем меньше цифра в индексе, тем выше высотность застройки.

Карту градостроительного зонирования действующих ПЗЗ можно посмотреть по ссылке. Новая карта градостроительного зонирования размещена здесь.

У калининградских архитекторов, с которыми пообщался «Новый Калининград», свои претензии к новым ПЗЗ — большинство из них не устраивают требования к архитектурно-строительному облику зданий.

Председатель калининградского отделения Союза архитекторов России Игорь Ли рассказал «Новому Калининграду», что правление Союза ранее работало над предложениями по ПЗЗ. В частности, они касались пункта «Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства» (АГО).

«Вместо этой бюрократической процедуры, которая предусматривает, какие должны быть откосы или окна, мы предлагаем рассмотрение на архитектурно-градостроительном совете Калининградской области, — сообщил Игорь Ли. — Также мы предлагаем в зону АГО внедрить конкурсное проектирование, где заказчик-застройщик представляет на рассмотрение архитектурно-градостроительному совету три варианта объемно-планировочных решений, выполненных тремя разными архитекторами».

Ли напомнил опыт Светлогорска, когда застройщик заказывал все три варианта у одного архитектора, которые потом обсуждались Советом. В итоге получался один и тот же объект с фасадами разной расцветки.

«Это всё равно, если я три рубашечки меняю: сегодня я в зелененькой, завтра в полосочку, послезавтра в клеточку, — пояснил Ли. — Это неправильно. Должно быть три разных объемных решения, потому что объем первичен, а фасад вторичен». Игорь Ли добавил, что предложения от себя и коллег по правлению КОСАР он направлял главному архитектору области Евгению Костромину, а тот должен был передать их зампреду правительства области Дмитрию Кускову, однако последний в правительстве уже не работает.

В тексте обращения, которое имеется в распоряжении «Нового Калининграда», говорится, что в правлении регионального Союза архитекторов включение главы «Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства» в целом одобряют и даже считают «позитивным и направленным на повышение архитектурного качества проектируемой и возводимой застройки». При этом проект раздела «АГО» архитекторы посчитали «излишне детализированным».

По вопросу архитектурно-градостроительного облика высказался и архитектор Сергей Лебедихин. По его словам, пункт, касающийся согласования АГО с министерством градостроительства, необходимо вовсе изъять из текста ПЗЗ. Архитектор предлагает согласовывать АГО с местными органами архитектуры и далее передавать готовое решение профильному министерству.

«Рассматриваемый проект Правил землепользования и застройки Калининграда перегружен, на мой взгляд, мелкими, необоснованными нормативами, — заявил Лебедихин. — Представленный проект ПЗЗ Калининграда без серьезной корректировки утверждать нельзя».

Член правления областного Союза архитекторов Пётр Черненко выразился более жёстко, заявив, что согласование архитектурно-градостроительного облика — «это зло». «Понятно, откуда это всё растет: есть большое количество плохих архитектурных решений, — пояснил Черненко. — Но это попытка решить сложную задачу простыми способами. Но так не бывает, сложные задачи простыми способами не решаются. Убрать с улиц архитектуру плохого качества можно одним нормальным путём: повышением качества архитектурного образования — раз, повышением роли архитектора в обществе — два. Нужно, чтобы люди, принимающие решения, обращались к специалистам. Если что-то болит, мы идём к доктору, правильно ведь? Но проектировать могут все, как выяснилось. И это неправильно».

Черненко заметил, что АГО уже включили в Градостроительный кодекс, обязав внести это согласование в ПЗЗ. Однако влияние этого решения можно уменьшить при помощи максимального сокращения территорий, требующих согласований.

«Может быть, это отдельные узлы какие-то, центр города или въездные точки в Калининград. Но у того, что сделано, на мой взгляд, крайне спорные границы, и сделаны они неряшливо, — продолжил архитектор. — Например, включать индивидуальную жилую застройку в территорию, где согласовывается архитектурный облик, — это просто противоречие действующему законодательству. На строительство ИЖД у нас разрешения по закону не требуется, но АГО для них согласовывается. Почему зона Ж-4 (зона застройки индивидуальными жилыми домами — прим. „Нового Калининграда“) вошла в границы согласования архитектурного облика в нынешнем проекте ПЗЗ Калининграда, я не понимаю».

Черненко напомнил, что, когда ПЗЗ только появились в Градостроительном кодексе, специалисты спорили, по какому пути необходимо пойти. Либо это должны были быть укрупнённые территориальные зоны с большим количеством видов разрешённого использования (функциональные зоны), либо детализированные территориальные зоны с ограниченными видами разрешённого использования.

«Оба упомянутых подхода сочетают плюсы и минусы. Основная претензия к нынешним правилам — они взяли из обоих подходов только отрицательное. Сейчас ПЗЗ — это сильно детализированный документ с большим количеством видов разрешённого использования. И это в каждой территориальной зоне», — заключил эксперт.

Черненко заметил, что не слышал, чтобы казанский подрядчик выходил на связь с кем-то из местных архитекторов для консультаций. При этом «Геоконсалтинг», как уверяет Черненко, активно контактировал с отделом градостроительного зонирования министерства градостроительной политики Калининградской области.

Член Правления КОСАР Игорь Идиатулин также выразил мнение, что такой важный для города документ, как ПЗЗ, необходимо обсуждать с привлечением областного Градостроительного совета, экспертного совета при Союзе архитекторов и главного архитектора города. Экспертам, по его мнению, должна быть предоставлена возможность выслушать разработчиков, задать им вопросы (например, в чём отличие документа от старых ПЗЗ, на чем основаны те или иные изменения и т.д.), обсудить и внести коррективы на основе профессионального мнения.

Горожанам и экспертному сообществу, по мнению Идиатулина, предоставлен слишком короткий срок для того, чтобы вникнуть в документ.

«К положительным изменениям могу отнести возможность размещения элементов здания (балконов, эркеров, крылец, козырьков и т.д.) за линией застройки, что обогатит фасадные решения без ущерба для общей линии застройки, — считает Идиатулин. — Как отрицательный момент — это ограничение на размещение встроенной функции, где-то не более 15%, а где-то не более 20% от общей площади дома. Учитывая опыт, встройка обычно не более 10%, но вводить ограничения, по моему мнению, не стоит».

Эксперта смутило, что в некоторых территориальных зонах (Ж-1 таб.6 п.1, ОЖ таб.60 п.3) в указанные ограничения попадают подземные автостоянки. Он отмечает, что так было и в старых ПЗЗ. Высказал он и другие замечания.

«В новых ПЗЗ не фигурирует понятие „традиционной скатной кровли“, — заметил Идиатулин, — Я считаю, это была возможность для разнообразия архитектурных и градостроительных решений». Однако «самым сложным и во многом непонятным» архитектор также назвал «всё, что связано с АГО, цветовыми решениями и решениями по материалам».

«Самым необъяснимым являются границы зон, где необходимо делать АГО, — добавил эксперт. — На мой взгляд, АГО необходимо на основных городских улицах (и то не на всем протяжении), а объекты в зоне исторической застройки необходимо обсуждать на Градостроительном совете независимо от этажности. Поэтому и необходимо привлечение профессионалов в области архитектуры и градостроительства к обсуждению над такими важными документами».

«Новый Калининград» попытался связаться с подрядчиком из Казани, однако дозвониться до компании «Геоконсалтинг» не удалось. На письменный запрос редакции с просьбой прокомментировать, консультировались ли разработчики с местным экспертным сообществом, выезжали ли в Калининград и насколько новые ПЗЗ отличаются от прежних, ответа на момент публикации не поступило.

В администрации Калининграда на официальный запрос «Нового Калининграда» сообщили, что срок сбора предложений «установлен с учетом требований к общему сроку проведения общественных обсуждений, а также отдельным этапам общественных обсуждений, указанных в требованиях ст. 5.1, 28, 31 Градостроительного кодекса РФ, Положения „О порядке организации и проведения общественных обсуждений по проекту генерального плана городского округа „Город Калининград“, проекту Правил землепользования и застройки городского округа „Город Калининград“, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов (утв. решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.04.2021 № 68 (ред. от 28.06.2023))».

«Общая продолжительность общественных обсуждений составляет не более одного месяца со дня опубликования такого проекта (ст.31 ГрК РФ). Период общественных обсуждений по ПЗЗ установлен в 29 дней (п.1.9 Порядка), — говорится в ответе. — В этот период входят следующие этапы: оповещение жителей города (публикация в газете, на сайте, оповещение СМИ, размещение оповещения на стендах и пр.); проведение экспозиции, в течение которой осуществляется сбор предложений и консультирование граждан; обработка предложений и подготовка протокола и заключения; официальное опубликование заключения». Заканчиваются общественные обсуждения опубликованием заключения. Это должно быть через 29 дней после оповещения.

«С учётом вышеуказанных этапов и предельного срока общественных обсуждений установлен срок сбора предложений, который указан в оповещении о проведении общественных обсуждений (опубликовано на официальном сайте администрации 31.10.2024 и в выпуске газеты Гражданин от 31.10.2024 № 46(2472))», — сообщили в мэрии.

Можно предположить, что городские и областные власти и не планировали интересоваться мнением населения по поводу того, как будет застраиваться Калининград в ближайшие годы, и намерены по-быстрому утвердить документ. Новые ПЗЗ — это, по сути, кот в мешке, застройка замедленного действия, документ, благодаря которому потом может внезапно «выстрелить» высотка историческом районе или парке, точечная многоэтажка на месте сквера и т.п. Впрочем, чему тут удивляться, если среди депутатов как Заксобрания, так и Горсовета наблюдается высокая концентрация застройщиков, которые, по всей видимости, давно уже нашли свои подходы к чиновникам.

Текст: Иван Марков, Оксана Майтакова, фото из архива «Нового Калининграда»