Город, которому некуда расти: что происходит с ценами на квартиры в Калининграде
10 февраля 2021, 14:40
Прошедший год запомнился не только коронавирусом, кризисом и прочими неприятностями, но и небывалым ростом цен на жильё, в том числе в Калининградской области. Связано это со снижением ставок по ипотеке и введением льготной программы кредитования, а также с растущим спросом на фоне падения объёмов предложения. Вслед за новостройками в Калининграде сильно вырос спрос (и соответственно цены) на вторичное жильё. «Недвижимость Нового Калининграда» узнала, почему продолжают расти цены, как правительство хочет справляться с падением предложения и почему могут пострадать жители аварийных домов.
Что произошло в 2020 году
В начале февраля 2021 года в Центробанке призвали свернуть программу льготной ипотеки, запущенную в 2020 году на фоне «коронавирусного» кризиса. По мнению руководителя департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, программа стала терять социальную направленность, поскольку люди всё чаще её используют для инвестиционного приобретения жилья. Данилова предложила продлить программу в отдельных регионах, где она действительно необходима и где сложилась наиболее сложная ситуация на рынке жилья.
Рынок на стороне продавца: почему в Калининграде стало сложно найти квартиру
По данным сервиса «Авито Недвижимость», в конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Калининграде увеличилась на 38% по сравнению с концом 2019-го — до 69 192 рублей. Спрос вырос на 29%, а предложение снизилось на 7%.
Спрос на вторичное жильё в Калининграде по итогам 2020 года вырос на 46%, а средняя цена квадратного метра — на 25%, до 68 182 рублей. Предложение снизилось на 20%.
По данным исследования ГК SRG, Калининград занял четвёртое место в России по росту цен на вторичном рынке. Только за месяц с декабря 2020-го по январь 2021-го квартиры подорожали на 3,03%, утверждают специалисты. В целом же за год с января 2020 года вторичная недвижимость в Калининграде подорожала на 18,37% — с 55 482 рублей до 65 673 рублей за метр.
Проблема для аварийщиков
В Калининграде в 2020 году выдано 318 разрешений на строительство многоквартирных домов — в два раза больше, чем в 2019 году (155). И введено в эксплуатацию на 12,6% больше жилья, чем планировалось — 675 744 квадратных метра, из которых 579 265 квадратных метров приходится на многоквартирные дома. Это больше, чем в рекордном 2016 году, когда было построено 653 тысячи квадратных метров жилой недвижимости.
Глава комитета территориального развития и строительства Артур Крупин считает, что на активность девелоперов повлияли меры господдержки, то есть всё та же льготная ипотека, а также льготные кредиты для застройщиков и временное освобождение от штрафных санкций и неустоек.
«Еще один важный момент связан с тем, что Калининградская область очень интересна для жителей других регионов Российской Федерации, у нас достаточно большая миграция, и вот этот миграционный прирост, он тоже повышает спрос. Соответственно, застройщики не теряются в этих условиях, реагируют», — утверждает чиновник.
По словам Крупина, рост цен на жильё в такой ситуации неизбежен — к нему, кроме всего прочего, ведёт повышение цен на стройматериалы и энергоресурсы. По данным Росстата, в декабре в регионе на 47% по сравнению с декабрём 2019-го подорожали металлоконструкции, на 43% — полимерные трубы, на 39% — пиломатериалы, на 30% — керамическая плитка, на 19% — пластиковые оконные блоки. На 14,6% по итогам прошедшего года подорожала электроэнергия.
«Застройщикам, как и всем производителям товаров, необходимо задуматься о будущих периодах. То есть если сегодня не увеличивать выручку, то, соответственно, в будущих периодах невозможно будет заниматься закупкой материалов для создания продукта. Это очевидный факт, это касается не только строительства, но и других отраслей экономики. Поэтому, конечно, застройщики, которые работают с длительной перспективой на строительном рынке Калининграда, всей Российской Федерации, они реагируют на рост цен в будущем именно сейчас, в текущем моменте», — говорит глава КТРиС.
Власти Калининграда опасаются, что из-за стремительного роста цен на недвижимость они не смогут выполнить программу расселения аварийного жилья. По мнению председателя горсовета Андрея Кропоткина, городу может не хватить зарезервированных в бюджете на программу средств, так как застройщики не захотят участвовать в расселении аварийных домов по низким ценам (65 тысяч рублей за квадратный метр с учётом отделки).
«Для нас это проблема — резкое повышение цены, и я не знаю, что будет завтра. 60 — я уже не слышал такой цены, уже 65 везде, даже Московский и Ленинградский район, там уже и под 70 цена. Центральный — 80-90, меньше вообще не подходи. Мы по таким ценам нигде не сможем купить квартиры [на расселение аварийщиков], еще миллионов 20-30 [нужно], чтобы выполнить тот план, который мы для себя поставили по переселению, иначе мы опять „попадем“», — заявил Кропоткин.
Нехватка земли и инфраструктуры
Другая проблема — падение объёма предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. Несмотря на активную выдачу разрешений на строительство, квадратных метров на всех желающих попросту не хватает.
Губернатор Антон Алиханов для сдерживания снижения предложения на рынке намерен помогать застройщикам с переводом их участков под жилую застройку, а также «выбрасывать на рынок большие объёмы земли под застройку и расшивать узкие места по инфраструктуре».
Пока что известно о двух крупных массивах в городе, которые правительство хочет реализовать под застройку — на Острове и на западе Калининграда в районе кластера «Автотора». В области также к продаже готовят землю в Зеленоградском городском округе и в посёлке Зори под Светлогорском.
«Появление новых земельных участков на рынке не означает появления этих участков у застройщиков. Застройщики не спешат приобретать участки без инфраструктуры. На тех участках, которые всё-таки будут приобретены застройщиками под строительство жилья, новые проекты появятся не сразу, инвестиционный цикл до выхода проектов в реализацию (строительство) составляет 2-3 года», — комментирует эту идею директор ООО «Ремжилстрой Инвест» Ирина Губко.
С ней согласен глава агентства «Клипер», эксперт и аналитик по рынку калининградской недвижимости Олег Перевалов.
«Это не поможет. Проблема не в земле, земли у нас много, вся проблема в том, что эта земля не обеспечена инженерными сетями и социальной инфраструктурой. Если какой-то из сетей нет — воды, канализации, газа — то элементарно застройщику не выдают техусловия, а если нет техусловий, нет разрешения на строительство —и, соответственно, он не может строить», — говорит он, приводя в качестве примера коллектор в северной части города, который в ближайшие год-два вряд ли начнут строить, хотя земля там под застройку есть.
Осенью Артур Крупин говорил, что Генплан Калининграда предусматривает строительство на свободных территориях около 10 млн кв. метров жилья. Среди перспективных районов — Сельма (где нужен коллектор) и южная часть города (где проблемы с газом). На решение этих вопросов нужно около 5 лет, по мнению чиновника.
«От того, что на рынок выльется еще какая-то земля, ничего не изменится, потому что если земля не обеспечена инженерными сетями, она бесполезна. Застройщики готовы строить в полтора-два раза больше, чем сейчас — мощности есть, людей хватает, спрос есть, но не могут, потому что нет сетей. Из-за этого получается диспропорция — спрос превышает предложение, застройщики бы рады это предложение насытить метрами, но не могут, из-за чего ценник идет вверх», — продолжает Олег Перевалов.
В перспективе проблему нехватки земли в городе может частично решить новый закон о комплексном развитии территорий (его ещё называют законом о реновации), позволяющий сносить под застройку и неаварийное жильё. «Первой жертвой» в Калининграде должны стать два дома на ул. Крылова на Северной горе. Однако это тоже займёт несколько лет, не говоря уже о необходимости менять старые сети.
Что будет дальше
Специалисты считают, что рост цен в 2021 году замедлится, но вряд ли остановится полностью.
«Среднерыночный рост цен будет замедляться, на отдельных более ликвидных проектах темпы роста цен возможны в пределах 5-10%. Соответственно, по низколиквидным проектам будет наблюдаться стагнация и падение цены. Льготная ипотека остается драйвером продаж у застройщиков, она необходима. В случае её отмены темпы продаж упадут, замедлится выход новых проектов и увеличатся издержки строителей по обязательствам проектного финансирования», — говорит Ирина Губко. Если миграционный приток в область будет оставаться на том же уровне или расти, будут расти и цены на жильё из-за повышенного спроса, добавляет она. «Складывающееся уже сейчас замедление выхода новых проектов сократит объем предложений на рынке и соответственно это тоже будет влиять на цену. Конечно же всегда на спрос оказывает влияние макроэкономических факторов, таких как доходы населения, покупательная способность. Также волатильность на рынке валют будет отражаться на себестоимости строительства жилья. Это все будет приводить к регулированию цен застройщиками», — подытоживает глава «Ремжилстроя».
По оценке Олега Перевалова, в 2021 году снижения цен не стоит ждать точно, а вот рост составит около 5-15% против 35-40% в 2020-м.
«Замедления роста, скорее всего, стоит ждать, а вот снижения — нет. По началу года видно, что устойчивый спрос сохранился и качественное предложение не успевает за качественным спросом. Мы подошли к психологической отметке — 100 тысяч за метр, ну и да, кроме дефицита предложения есть еще и покупательская способность. Скажем так, все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой, все воспользовались. Большинство уже вложили и использовали свои запасы, такого ажиотажного спроса, как в 2020-м, в принципе не может быть. Если сохранятся тенденции начала года, то цены вырастут на 5-15%, то есть не так сильно, как в прошлом году», — поясняет он.
Власти Калининграда утверждают, что рынок недвижимости в городе перегрет. И если Артур Крупин видит предпосылки для продолжения рост цен, то Андрей Кропоткин верит в их снижение, вспоминая о кризисах 2018 и 2014 годов.
«Строительство 675 тыс. кв. метров для города Калининграда — это очень много. Это реально очень много, — заявил он в январе. — И если только миграционная составляющая резко подостановится, у нас сразу же будет провал, и нужно понимать, что застройщики обязаны будут, чтобы продать свое жилье, снижать цену и работать над себестоимостью».
Текст: Татьяна Зиберова, фото: Виталий Невар / Новый Калининград
