«Затянули пояса»: что говорят эксперты по недвижимости региона в связи с новой ключевой ставкой

В пятницу, 27 октября, совет директоров Банка России резко повысил ключевую ставку — с 13 до 15%. Она растет с июля и поднималась за это время уже трижды, увеличившись в итоге вдвое. Для рынка недвижимости это большой удар. О том, как он будет выживать в таких условиях, «Новый Калининград» спросил у калининградских экспертов.

Татьяна Гилёва, генеральный директор Союза профессиональных риелторов:

— Похожая ситуация была в 2014-15 годах, когда подняли ставки до 17-18%. Тогда рынок сильно просел. Продаж не было. <...> Сейчас мы будем держаться за счёт продаж от застройщика, потому что в 2014-15 годах таких программ не было льготных, государственных и субсидированных. Ипотека 8%, семейная ипотека в целом под 5%, ипотека для IT — всё это никто не отменял. Поэтому, скорее всего, рынок переориентируется в эту сторону.

Застройщики тоже на это реагируют и достаточно быстро, соответственно, тоже поднимают цены. <...> Если ещё поднимутся ставки по ипотеке, а они поднимутся, то, конечно, рынок «вторички» встанет. <...> Многие спрашивают, понизятся цены на «вторичку» или нет. Я думаю, что люди не сильно будут стремиться понижаться, потому что никому не хочется этого делать. <...> Никто не хочет продавать квартиру ниже рыночной цены или ниже стоимости, которую они в неё вложили. Поэтому думаю, что будут идти на понижение только те, кому это необходимо жизненно по каким-то параметрам. Оставшиеся участники рынка будут просто держать цены.

Есть ещё возможность выкрутиться, и этот механизм, наверное, начнёт работать активнее, если «Сбербанк» не отменит данную опцию, а она сейчас есть. Это выкуп кредита заёмщика (старого). Сейчас такая сделка у нас идёт. Сложностей пока технических достаточно много, но, тем не менее, нашему новому заёмщику одобрили ставку 15,2%, а у старого заёмщика, у которого есть задолженность по кредиту, ставка всего 7%. <...> Скорее всего, сейчас в объявлениях, особенно профессиональных игроков этого рынка, появятся такие квартиры. Ставка 7-10% будет интересна. Возможно, активизируется выкуп таких квартир. Это разумно было бы. Да, эта услуга не бесплатна, она тоже стоит денег, но, тем не менее, как один из механизмов, поддерживающих рынок вторичного жилья, она тоже может быть использована.

Паника — не лучший советчик. Надо просто выждать. Всегда есть время продавать, всегда есть время покупать.

Андрей Марков, учредитель агентства недвижимости «Макромир Калининград»:

— Рынок вторичной недвижимости пострадает в первую очередь и тем самым снивелирует рынок. В приоритете будут застройщики с продажей квартир под льготную ипотеку. А так как сейчас многие застройщики продают квартиры с ремонтом и траншевой ипотекой, которая позволяет на время строительства платить совсем небольшую сумму и жить в съёмной квартире, конечно, вторичка начнёт падать в цене.

Повышение ключевой ставки на 2% отразится на ставке по вторичке на 1,5-2%. В среднем ставка составит 16-17%. Это отразится не только на платеже, но и на размере одобренной ипотеки — суммы уменьшатся. Мы все уже проходили такие времена, здесь главное, чтобы период высоких ставок не затянулся и чтобы ЦБ не придумал очередного ужесточения требований к размеру первоначального взноса.

Льготные программы заиграют ещё более яркими красками и покупатели, конечно, будут охотнее выбирать новостройку. «Сбер» прогнозирует кратный рост сделок на рынке ИЖС, где также драйвером будут семейная ипотека и господдержка.

Ещё вчера клиент с одобрением под 14% кричал, что «дорого, подожду». Завтра ему брокер сообщит, что его решение действует максимум месяц, а потом ставка будет 17%. Это может вызвать очередную волну распродаж.

(Дополнено) Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»:

— Повышение ключевой ставки окажет негативное влияние на вторичный рынок,, вызовет существенное сокращение количества сделок. Покупатели будут снижать сумму кредита и брать более кратковременные сроки. На первичном рынке ситуация будет развиваться иначе. За счет льготных программ ипотек, даже с учётом коррекции ставок, покупка недвижимости будет более предпочтительна, это несомненно приведёт и к небольшому подорожанию недвижимости у застройщиков, и к снижению стоимости квартир на вторичном рынке.

К сожалению, в последнее время сложно прогнозировать стабилизацию на рынке недвижимости, очень много влияющих факторов. Но если предположить выравнивание и стабилизацию на рынке недвижимости,то думаю это период от 4 до 6 месяцев.

Застройщики скорее всего будут балансировать по цене, плавно поднимая цены, увеличивать портфель предложений, скорее всего вновь будет расти предложение в сегменте эконом и малометражных квартир.

Людям, которые не успели взять ипотеку, но планируют это сделать, лучше это делать сейчас. Как в дальнейшем будет повышаться ставка и как будут реализовываться льготные ипотеки, в каком объёме их будет поддерживать государство, ответить сложно, а значит чем дольше откладывать, тем выше риски по стоимости и по кредитной ипотечной ставке.

Олег Перевалов, глава гильдии риелторов Калининградской области:

— Ипотечные кредиты ещё подорожают коммерческие, если не брать льготные кредиты, ипотеки с господдержкой и семейные ипотеки. Соответственно, вторичка ещё больше будет стагнировать. Ну и, наверное, собственникам придется всё-таки ещё больше идти навстречу покупателям, слышать рынок и корректировать свои цены в соответствии со спросом рынка, он всё-таки пока тянет цены вниз.

Cпрос сейчас ещё больше уменьшится. Сначала будет замирание рынка, остановка, а потом те, кому надо продать, будут снижаться, чтобы найти покупателя.

У застройщиков ситуация будет не лучше, несмотря на то, что там есть льготные программы. Там другая ситуация, там очень большое количество квартир строится, они не раскуплены. Вот те застройщики, которые всё-таки изучают конкурентную среду, изучают тенденции и начали наконец-то у нас уже в Калининграде выводить такой продукт, как квартиры с отделкой, у них будут покупать, потому что люди будут брать ипотеку с господдержкой, в которую уже будет включена отделка. Они получают не только дешёвые кредиты, они ещё получают готовый продукт, у них не болит голова потом, где искать отделочные, строительные материалы, дополнительные деньги, чтобы это сделать. Сразу это всё в ипотечный кредит зашьют. Поэтому те застройщики, которые пошли по пути квартиры с отделкой, они будут в плюсе, и всё будет хорошо.

Все затянули пояса и каждый выбирает стратегию дальнейшего развития и выживания бизнеса в этих условиях.

Текст: Мария Власенкова, Ольга Кадомцева, фото: Юлия Власова / Новый Калининград